一般房屋買受人不能排除抵押權人的強制執行

　　——重慶四中院再審判決袁某訴重慶銀行等案外人執行異議之訴案

　　裁判要旨

　　基于生存權至上的價值理念，消費者購房人物權期待權的對抗效力高于一般房屋買受人的物權期待權。在金錢債權執行中，前者優先于抵押權等擔保物權，消費者購房人可以排除抵押權人的強制執行;后者劣后于抵押權等擔保物權，一般房屋買受人不能排除抵押權人的強制執行。

　　【案情】

　　2015年10月，平宇公司與劉某簽訂《房屋買賣合同》，將案涉房屋出售給劉某，并辦理了房屋過戶登記。《房屋買賣合同》中“劉某”的簽名非劉某本人所簽。同年11月，劉某用含案涉房屋在內的房屋為冉某某在重慶銀行石柱支行(以下簡稱重慶銀行)的貸款辦理了抵押登記。2016年8月，平宇公司與袁某簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋又出售給袁某，袁某已支付全部購房款。2016年12月，因冉某某還款，案涉房屋解押。次日，劉某又用含案涉房屋在內的房屋為劉某文在重慶銀行的貸款辦理了抵押登記。抵押貸款協議上“劉某”的簽名均系劉某本人所簽。2018年4月，法院就重慶銀行訴劉某文、劉某等金融借款合同糾紛案作出民事判決：重慶銀行對劉某提供的抵押物即位于重慶市石柱土家族自治縣某地的14套房屋(含案涉房屋)享有抵押權和優先受償權。后重慶銀行向法院申請強制執行，案涉房屋被查封。袁某在其執行異議被駁回后，提起案外人執行異議之訴，請求排除對案涉房屋的執行。

　　【裁判】

　　重慶市石柱土家族自治縣人民法院審理后認為，袁某購買案涉房屋時，該房屋登記在劉某名下，平宇公司并非案涉房屋權利人，且該房屋設定有抵押權登記，袁某未盡到合理的注意義務，導致所購房屋無法辦理過戶登記，不屬于非因買受人原因未辦理過戶登記。遂判決，駁回袁某的訴訟請求。

　　宣判后，袁某不服，提起上訴。重慶市第四中級人民法院審理后認為，袁某與平宇公司簽訂的買賣合同合法有效，袁某已經支付全部購房款并在查封前合法占有該房屋，房屋未能辦理產權過戶是因為劉某配合平宇公司將案涉房屋設置了抵押，并非購房人袁某自身原因導致。遂改判，撤銷原判，不得執行案涉房屋。

　　判決發生法律效力后，經重慶四中院院長提交審判委員會討論認為，該判決書確有錯誤，遂裁定再審本案。

　　重慶四中院再審后認為，袁某戶籍所在地為重慶市渝北區，案涉房屋位于重慶市石柱縣某鎮，該鎮屬于旅游度假地，袁某主張其在石柱縣工作但未舉證證明，現有證據亦不能證明其經常居住地系石柱縣，且袁某的委托訴訟代理人在二審中認可袁某有其他住房，案涉房屋系用于度假避暑，故案涉房屋并非其唯一住房，袁某對案涉房屋的民事權益不屬于消費者生存權保護范圍。遂判決，駁回袁某的訴訟請求。

　　【評析】

　　本案的爭議焦點在于袁某對涉案房屋享有的民事權益能否排除強制執行。

　　1.一般房屋買受人不能對抗抵押權人。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第二十七條確立了享有擔保物權的申請執行人的優先受償地位，同時基于對一些特定權益優先保護的必要，通過“但書”設置例外。根據原《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第一條、第二條，消費者購房人物權期待權優先于抵押權等擔保物權，此即屬于前述“但書”條款所言的例外規定。之所以作此例外規定，是因為消費者購買房屋系用于居住，而居住權屬于生存權的范疇，是基本人權，基于生存權至上的考慮，賦予消費者購房人物權期待權優先于抵押權的地位。《執行異議復議規定》第二十八條規定的一般房屋買受人的物權期待權并不具有優先于抵押權的生存權至上的價值基礎，即一般不動產買受人即便符合《執行異議復議規定》第二十八條的規定，也不能對抗抵押權人。

　　2.《執行異議復議規定》第二十九條的消費者購房人可以對抗抵押權人。根據《執行異議復議規定》第二十九條，買受人應是房屋消費者，即為了滿足個人生活居住需要而向房地產開發企業購買商品房的自然人;申請執行人申請實現的債權應當是金錢債權，而非對房屋消費者所購買的房屋主張所有權;在法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同;購買房屋的目的是用于居住且名下無其他居住房屋;買受人已支付的購房款超過或者接近合同約定價款的50%。對于未支付完畢的購房款，如果購房人已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照法院的要求交付執行的，亦可認定為符合上述要件。

　　本案中，袁某購買涉案房屋時，房屋系登記在劉某名下，而不是登記在房地產開發企業名下，且案涉房屋并非其唯一住房。故袁某對涉案房屋的民事權益不能對抗抵押權人，袁某排除執行的訴訟請求不能成立。

　　本案案號：(2019)渝0240民初5579號，(2020)渝04民終605號，(2021)渝04民監6號，(2021)渝04民再23號

　　案例編寫人：重慶市第四中級人民法院 丁詠梅 陳佳