深圳市回遷房買賣糾紛成功案例

　　上訴人(原審原告)：鄧某，女，1981 年 10 月 2 日出生，漢族，住所地廣東省深圳市坪山區馬巒南路，身份證號碼44XXXX19811002XXXX。

　　委托訴訟代理人：陸慧，廣東君言律師事務所律師。

　　被上訴人(原審被告)：劉某婷，女，1991年3月17日出生，漢族，住廣東省惠州市大亞灣區，公民身份號碼 44XXXX19910317XXXX。

　　上訴人鄧某因與被上訴人劉某婷房屋買賣合同糾紛一案，不服深圳市某某區人民法院(2021)粵03XX民初93號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　上訴人鄧某的上訴請求：1、請求撒銷一審判決，并依法改判支持鄧某的訴訟請求，即劉某婷向鄧某支付應雙倍返還的定金差額人民幣15萬元(以下貨幣均為人民幣);2、判決本案一、二審訴訟費全部由劉某婷承擔。事實和理由：1、鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》轉讓的標的明確，即劉某婷所擁有的深圳市坪山區沙湖社區盧屋村嚇陂 18-1號沙湖一號地塊回遷房指標(資格)。雙方簽訂的協議所指向的標的物明確，不存在一審判決中認定的合同所指向的標的物不明確的情形。2、一審判決將鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》認定為預約合同，明顯依據不足，屬認定事實 錯誤。3、一審判決既將鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》認定為預約合同，同時又認定該合同依法不成立，二者之間明顯矛盾。4、劉某婷單方解除合同，系嚴重的違約行為，應當依法承擔違約責任。

　　被上訴人劉某婷未發表答辯意見。

　　鄧某向一審法院起訴請求：1.判令劉某婷向鄧某支付被告應雙倍返還的定金差額15萬元;2.劉某婷承擔本案的全部訴訟費用。

　　一審法院認定事實：鄧某起訴的事實與一審庭審查明的事實一致，一審法院予以確認，不再贅述。另查明，《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》第1條約定，甲方(劉某婷)確認擁有該房屋所有相關權益(甲方保證乙方(鄧某)享有保證金等政府 獎勵條款);第2條：乙方意向預訂的該房屋回遷產權建筑面積為76 平方米，每平方米建筑面積買賣單價為 22,000 元/平方米，乙方預訂的該房屋總房款為 167.2 萬元，乙方采取一次性付款方式;第3條約定，定金系作為甲乙雙方當事人訂立回遷房權益轉讓協議的擔保，簽訂正式的回遷權益轉讓協議后，乙方支付的定金轉為房價款。第5條：甲方同意將配合提供房屋原有的第三方測繪報告，原物業產權轉讓合同等有效書面正面文件(如有)復印件， 作為甲乙雙方簽訂協議的附件。第 7 條約定，甲方簽訂本協議 60 天內未能協助乙方在沙湖福根公司進行確權的，乙方有權要求甲方返還已收取的定金。第 8 條約定：有下列情況之一的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：(1)甲方未遵守本協議第二條、第五條約定;(2)甲方未告知乙方在簽訂本協議前該房屋已存在的抵押、重復轉讓、查封、產權爭議等事實。

　　劉某婷于2020年9月4日收取鄧某定金5萬元，于2020年9月11日收取鄧某定金10萬元。2020年11月11日，劉某婷將收取的15萬元返還給了鄧某。

　　一審庭審中，劉某婷稱其取得的案涉回遷房指標系通過案外人廖某某轉讓獲得，后再將其中部分指標轉讓給鄧某。由于廖某某所取得指標也屬于其他人所有，其與廖某某也產生了民事糾紛【(2021)粵 03XX民初2990號】，考慮到糾紛過程中合同繼續履行將產生其他更大不可控風險，故告知鄧某終止合同并將定金退回。經查詢廣東法院訴訟服務網，(2021)粵 03XX民初 2990 號劉某婷起訴廖某某房屋買賣合同糾紛案一審法院已受理未開庭。劉某婷在該案中訴稱，廖某某自稱對深圳市坪山區沙湖社區盧屋村嚇陂18號房屋享有所有權，但后來查實該房屋的所有權人并非廖某某，而是案外人盧耀東、盧興源，廖某某無法將房屋交付劉苑 婷占有、使用，導致劉某婷無法與村委及開發商簽署相應協議， 導致合同無法繼續履行。訴訟請求：1.確認劉某婷與廖某某于2020年8月22日簽訂的《房屋轉讓合同》無效;2.廖某某向劉某婷返還購房款200萬元及支付資金占用利息 22,458 元(以200萬元為基數，自 2020年8月22日起按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮 50%計至付清之日止，暫計至 2021年3月22日);3.廖某某向劉某婷支付違約金(賠償損失)200萬元;4.廖某某承擔訴訟費、保全費、擔保費、律師費。

　　一審法院認為，鄧某、劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房 權益轉讓定金協議》系雙方為預定將來一定期限內訂立《回遷房指標權益轉讓合同》本約合同而訂立的預約合同。預約具有獨立的合同效力，其目的在于固定雙方的交易機會。違反預約合同約定，不簽訂本約合同或無法按預約內容簽訂本約合同的，應承擔違約責任。但預約合同是否具有強制合同當事人訂立本約合同的效力，要根據預約合同的具體內容進行審查。本案中，《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》的本質是回遷房的期權轉讓，即賣方將回遷房權益轉讓給買方，買方支付對價(購房款)，并直接與城市更新等舊改實施主體簽署《搬遷補償協議》，獲取回遷房屋。回遷房必須明確、具體且賣家對該回遷房需擁有排他的物權。而本案劉某婷并非深圳市坪山區沙湖社區盧屋村嚇陂18-1號沙湖一號地塊回遷房的所有權人(業主)，亦非與開發商簽訂拆遷安置補償協議的當事人，《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》里約定的回遷房的房屋位置、朝向、樓層及面積等均無法確定，何時明確亦非被告所能掌控，合同所指向的標的物不明確，且客觀上無法進行協議補充，故涉案合同依法不成立。根據《合同法》第四十二條規定，當事人在訂立合同過程中故意隱瞞與訂立合同有關的主要事實或者提供虛假情況、有其他違背誠實信用原則的行為，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。劉某婷在與鄧某簽訂涉案合同時向鄧某虛假確認擁有坪山區沙湖社區盧屋村嚇陂 18-1號沙湖一號地塊回遷房所有相關權益，有違誠實信用原則，應承擔損害賠償責任。因劉某婷已無繼續訂立合同的意愿，劉某婷除返還已收取的15萬元外，還應支付鄧某占用15萬元期間的利息損失，其中5萬元自 2020年9月4日起，10萬元自2020年9月11日起，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮50%標準計至 2020 年 11 月 11 日止。因涉案合同不成立，鄧某、劉某婷雙方為擔保簽署正式回遷房權益轉讓協議(本約)而約定的定金罰則并不適用，鄧某訴請返還雙倍定金差額于法無據。鑒于本案糾紛系劉某婷在從事民商事活動中違反誠實信用原則所致，法庭裁決本案訴訟費用由劉某婷承擔。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四十二條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，一審法院判決：一、劉某婷于本判決生效之日起十日內向鄧某支付占15萬元期間的利息損失，其中5萬元自2020年9月4日起，10萬元自2020年9月11日起，按全國銀行間同業拆借中心公布的貸款市場報價利率上浮50%標準計至2020年11月11日止;二、駁回鄧某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案一審受理費3300元，鄧某已預繳，由劉某婷負擔。

　　經審理查明，一審查明的事實清楚，本院予以確認。

　　本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第三十二條“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”的規定，涉案鄧某、劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》從雙方當事人簽字時就成立，一審法院以合同標的物不明確認定合同不成立，適用法律錯誤，本院予以糾正。鄧某與劉某婷簽訂的《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》系雙方真實意思表示，未違反法律法規的強制性規定，合法有效，因劉某婷單方面解除合同，構成根本違約，應當依據《坪山沙湖社區回遷房權益轉讓定金協議》的約定承擔違約責任，鄧某主張雙方返還定金，符合合同約定，本院予以支持，因劉某婷已經返還15萬元定金，劉某婷還應向鄧某支付15萬元。

　　綜上所述，鄧某的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第三十二條、第一百零七條、第一百一十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項的規定，判決如下：

　　一、撤銷深圳市某某區人民法院(2021)粵 03XX民初 93 號民事判決第二項;

　　二、變更深圳市某某區人民法院(2021)粵 03XX民初 93 號第一項為劉某婷于本判決生效之日起十日內向鄧某支付 15 萬元;

　　如果當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢的義務，應 當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百六十條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　本案一審案件受理費 3300 元、二審案件受理費3300元(鄧某均已預繳)，均由劉某婷負擔，劉某婷應在本判決生效之日起十日內逕付鄧某6600元。

　　本判決為終審判決。