最高法：合同簽訂時違約事實已經發生的，違約條款屬虛偽通謀，應認定無效!

　　裁判要點：

　　1.根據合同法基本原理，合同中關于違約責任的條款，應是就將來可能發生的違約事實，約定由違約方向守約方承擔相應責任的條款。而案涉合同簽訂時，合同約定的違約事實即已發生。該合同關于案涉土地交付時間及所對應的遲延交付違約責任條款并非合同當事方的真實意思表示。因此，該合同關于案涉土地交付時間及所對應的遲延交付違約責任的條款，屬雙方通謀的虛假意思表示，依法應認定為無效條款，應視為相關違約責任沒有約定。

　　2.案涉合同關于土地交付時間及遲延交付違約責任的條款被認定為雙方通謀的虛假意思表示而無效，合同當事方的違約責任在沒有合同約定的情況下，違約責任，應以違約給當事方造成的實際損失為限。在無證據證明另有其他實際損失的情況下，應以資金占用損失予以賠償，并以同期同類銀行貸款利率為標準，根據對案涉未交付土地的分批交付實際，分段計算未交付土地所對應土地出讓金的資金占用損失。

 

中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

(2021)最高法民再351號

　　再審申請人(一審被告、二審上訴人)：沈陽市蘇家屯區人民政府，住所地略。

　　法定代表人：欒峰，該區政府代區長。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　再審申請人(一審被告、二審上訴人)：沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局，住所地略。

　　法定代表人：郭宏杰，該分局局長。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　被申請人(一審原告、二審被上訴人)：沈陽華錦置業有限公司，住所地略。

　　法定代表人：藏奎，該公司執行董事。

　　委托訴訟代理人：略。

　　委托訴訟代理人：略。

　　再審申請人沈陽市蘇家屯區人民政府(以下簡稱蘇家屯區政府)、沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局(以下簡稱區自然資源局)因與被申請人沈陽華錦置業有限公司(以下簡稱華錦公司)建設用地使用權出讓合同糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院(2020)遼民終691號民事判決，向本院申請再審。本院于2021年11月12日作出(2021)最高法民申4765號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人蘇家屯區政府委托訴訟代理人佟躍琳、李宗勝、區自然資源局委托訴訟代理人逄忠臣、李鳳芝、被申請人華錦公司委托訴訟代理人姜頔、趙悅到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　蘇家屯區政府、區自然資源局申請再審稱，依法撤銷原一、二審判決，改判按對應土地出讓金并按同期銀行貸款利率支付。事實及理由：一、依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規定，因違約造成的損失應當由主張損失存在的華錦公司承擔舉證證明責任。原審認定因蘇家屯區政府、區自然資源局的違約必然形成華錦公司的損失，進而在認為雙方已約定違約金計算標準的情況下，未將實際損失數額的舉證證明責任由華錦公司承擔，認定事實錯誤、適用法律不當。二、原審判決適用法律錯誤。蘇家屯區政府、區自然資源局在原審中提出違約金過高并主張降低，同時舉證證明因華錦公司分期開發爭議土地上的房地產項目，商品房上漲較大的客觀事實，應當按照最高人民法院相關司法解釋的規定綜合考慮減損規則、損益相抵規則、過錯原則對違約金數額予以調整。華錦公司在原審中未能舉證證明其受到的實際損失，說明案涉土地的遲延交付并未影響華錦公司開發利用，其在簽訂案涉《國有建設用地使用權出讓合同》時可預見到的損失無非是已經繳納的土地出讓金應產生的同期銀行貸款利息。三、案涉土地絕大部分已如約交付，僅小部分未按期交付，但在原審訴訟中也已交付完成。華錦公司因遲延交付土地而受到的直接經濟損失，無非是未交付土地對應價款的相應銀行貸款利息，其訴訟請求蘇家屯區政府、區自然資源局支付5000萬元逾期違約金，遠超出未交付土地對應的全部價款3689萬元，缺乏事實和法律依據，顯失公平。華錦公司就案涉土地分期審批、開發建設、銷售，并非是遲延交付土地的必然結果，且沈陽市房產局出具的材料能夠證明華錦公司并未受到損失，反而獲得了巨額利益。綜上，案涉逾期違約金應以未如約交付土地對應價款的銀行同期貸款利息為限。

　　華錦公司辯稱，一、案涉《國有建設用地使用權出讓合同》系自然資源部與國家工商行政管理總局制定的格式合同，具有權威性及嚴肅性，受到法律、行政法規及規范性文件約束，當事人應當予以遵守。該合同的一方主體為政府國土資源行政主管部門，相較于普通的民事合同具有特殊性。從案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十條、第三十七條約定的內容看，對雙方當事人違約責任的約定是公平對等的，上述條款系國務院對國有土地交易市場做出的政策性規定，不屬于各方當事人能夠任意協商達成的條款，該類條款不存在違反法律、行政法規強制性效力性規定的情形，原則上不宜以司法判決的方式否定其效力，亦不宜依職權作相應調整。況且蘇家屯區政府、區自然資源局對案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定2011年9月1日未凈地交付承擔違約責任，是其對案涉土地能拆遷而不拆遷自愿承擔合同義務的追認，各方在簽訂該合同時對違約責任的約定清楚知曉，應受其約束。二、原一、二審判決關于蘇家屯區××期交付出讓土地構成違約，應向守約方華錦公司承擔違約責任的認定事實清楚，且蘇家屯區政府、區自然資源局予以自認，華錦公司依據案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定，向蘇家屯區政府、區自然資源局主張逾期交付土地的違約金，具有事實及法律依據。華錦公司開發建設時發現案涉土地上有部分未拆遷建筑，致使部分案涉土地遲延交付而導致華錦公司無法整體開發，成本增加，華錦公司多次向蘇家屯區政府反映均未予以解決，華錦公司就此于2016年5月10日提起訴訟。在訴訟過程中，蘇家屯區政府于2017年5月、2018年1月、2018年5月、2019年3月將相應土地拆遷完畢交付，這一事實可以證明逾期未交付的土地是可以達到案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定的交付標準，不存在任何凈地交付的障礙，而是蘇家屯區政府怠于履行其合同義務，其行為違反《閑置土地處置辦法》《自然資源部辦公廳關于政府原因閑置土地協議有償收回相關政策的函》等關于禁止未凈地交付的規定。按案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定的交付之日2011年9月1日起計算至案涉土地完全交付之日2019年3月21日止，已遲延交付達2758天，原審對于蘇家屯區政府、區自然資源局構成違約，應向守約方華錦公司承擔違約責任的認定事實清楚。在國家工商行政管理總局對案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條沒有廢止、修改前，蘇家屯區政府、區自然資源局都應自覺執行該約定，華錦公司基于此條款要求蘇家屯區政府、區自然資源局按案涉國有土地使用權出讓價款(148178726元)的日千分之一支付違約金，具有事實及法律依據。三、蘇家屯區政府提交華錦公司備案合同的均價及營業收入增幅列表，用以證明因蘇家屯區政府違約讓華錦公司獲利，是錯誤使用凈利潤概念，誤導司法機關，逃避承擔違約責任，依法不應予以采信。即使按蘇家屯區政府的觀點，華錦公司是否因其違約而獲利也應對比爭議土地如期開發與延期開發兩個時段的利潤，凈利潤需要用營業收入減去營業成本、稅金及減值損失，蘇家屯區政府用兩個不同年度營業收入的差額作為盈利差額，在只講營業收入增加，不講成本增加的情況下，將華錦公司因年度變化造成備案價差認定為華錦公司的獲利是錯誤的。華錦公司提交的關于沈陽市社會平均工資、沈陽市物價指數、華錦公司房屋售價的證據能夠證明華錦公司2020年的凈利潤比2011年的凈利潤降低了，華錦公司實際上受到了損失。四、蘇家屯區政府、區自然資源局在違約事實清楚，原二審已將違約金調整至3689萬元，且該款項已執行完畢的情況下，仍申請再審主張按人民銀行同期貸款利率計算違約金，致使當事人對計付違約金標準的約定、違約金補償及懲罰的功能形同虛設，違反公平原則及誠實信用原則，依法不應予以支持。根據法律規定，參照最高人民法院相關生效判例，蘇家屯區政府、區自然資源局應支付的違約金為408676926.31元，華錦公司在原一審起訴時僅主張了5000萬元，而原二審在兼顧誠實信用原則和公平原則的情況下，又酌情將該金額調整至3689萬元，已是全國此類案件中法院支持比例最低的，華錦公司對此并不認可但仍予接受。綜上，請求駁回蘇家屯區政府、區自然資源局的再審請求。

　　華錦公司向遼寧省沈陽市中級人民法院起訴請求：一、請求判決蘇家屯區政府、區自然資源局共同向華錦公司支付逾期違約金5000萬元。二、請求判令蘇家屯區政府、區自然資源局共同承擔本案訴訟費用。

　　一審查明，華錦公司系沈陽華銳世紀企業集團下屬公司。2009年8月，蘇家屯區政府(甲方)與沈陽華銳世紀企業集團(乙方)簽署《房地產投資意向書》，約定：“一、合作方式。1.甲方擬將位于沈陽市蘇家屯區××北側地塊，用地面積約1003畝的地塊的土地使用權轉讓給乙方或者乙方新設的項目公司，以供乙方或者乙方的項目公司進行房地產開發使用。2.乙方或項目公司同意按照國家有關法律、法規的規定和本意向書約定受讓該地塊的土地使用權，并進行房地產開發項目建設……”

　　2009年12月24日，蘇家屯區政府作出沈蘇證發[2009]80號《區長辦公會議紀要》，載明：“二、關于華銳公司和恒大公司投資地塊……4.確定中興街道為上述兩地塊的征地拆遷主體，盡快核定土地征收拆遷補償安置成本，并與區土地儲備交易中心簽署拆遷補償安置承包協議，明確交付土地時間。”

　　2009年12月17日，沈陽市蘇家屯區土地儲備交易中心(甲方)與沈陽市蘇家屯區中興街道辦事處(乙方)簽署《蘇家屯區體育學院北地塊土地征收補償安置承包協議》，約定：“為落實蘇家屯區體育學院北地塊的土地征收補償安置工作……乙方負責拆遷范圍的土地收購補償安置工作，負責拆遷范圍內的所有住宅、非住宅房屋及附屬設施的拆遷補償安置，包括涉及到的市政、電力、煤氣、自來水、通訊等地上、地下配套設施的拆除及遷移等一切與拆遷有關的工作，并承擔相應的全部費用，為該地塊凈地拍賣創造條件。”

　　2010年2月2日，區自然資源局與華錦公司簽署了《沈陽市蘇家屯區SJT09-23號體育學院北地塊掛牌交易成交確認書》，載明：“……一、土地使用權競得人。根據《沈陽市蘇家屯區國有建設用地使用權掛牌交易競買文件》的有關規定，本次掛牌交易結束，貴單位為蘇家屯區STJ09-23號體育學院北地塊國有建設用地使用權的競得人。……三、出讓價格。凈地出讓。建設用地使用權成交單價為每平方米1429元，成交總價為349,404,790元，其中包含土地出讓金，不包含城鎮基礎設施配套費、土地契稅……”

　　2010年4月，蘇家屯區政府(甲方)與沈陽華銳世紀企業集團(乙方)簽署《協議書》，約定：“1.甲方同意乙方已交納的22,500,000元履約保證金可抵頂作為SJT09-23號地塊首付土地價款，剩余首付土地價款152,202,395元，乙方于2010年4月30日前交納。……3.按《掛牌交易成交確認書》的約定，目前乙方下屬公司華錦公司、沈陽華蘇置業有限公司、沈陽華顯置業有限公司(以下統稱為乙方下屬公司)雖然已延期付款超過60日，但由于雙方都已明確的SJT09-23號地塊存在拆遷等問題，乙方下屬公司不應承擔因未按時支付土地價款而產生的每日1‰的違約金，同時甲方有義務責成區自然資源局不應解除與乙方下屬公司就SJT09-23號地塊已簽訂的《掛牌交易成交確認書》……”

　　2011年9月1日，沈陽市蘇家屯區中興地區拆遷改造辦公室向區自然資源局出具《征地補償完畢說明》，載明：“沈陽市蘇家屯SJT09-23-B號地塊位于沈陽市蘇家屯區××北，……該宗地由我單位負責征地，并已于2011年9月1日前征地工作全部完畢，地上建筑物全部拆遷補償及土地使用權補償完畢。如發生一切土地糾紛由我單位負責，與貴局無關。”

　　2011年9月13日，華錦公司(受讓人)與區自然資源局(出讓人)簽署案涉《國有建設用地使用權出讓合同》(合同編號：2101112011A0030)，約定：“第六條：出讓人同意在2011年9月1日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第(一)項規定的土地條件：(一)場地平整達到三通一平，周圍基礎設施達到三通一平。……第八條：本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為148,178,726元，每平方米1429元。……第三十七條：受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失……”

　　2010年11月22日、2011年2月21日、2011年6月1日、2011年7月13日華錦公司分四筆共向沈陽市財政局繳納了土地出讓總價款148,178,726元。

　　2011年9月21日，華錦公司取得了《國有土地使用證》[編號為：蘇家屯國用(2011)第0001714號]，使用面積103694平方米。另查明，華錦公司對案涉土地進行開發建設，因案涉土地上有部分未拆遷建筑，致使該部分土地遲延交付華錦公司。對于未拆遷建筑導致華錦公司無法施工的土地面積的爭議，經華錦公司申請，一審法院在原一審中委托沈陽市勘察測繪研究院對爭議地塊未拆遷建筑占地面積及地塊內因未拆遷區域導致工程無法施工的地下室占地面積進行勘測。沈陽市勘察測繪研究院出具的《測繪成果報告書》(已補充測繪人員簽字、測繪單位蓋章及測繪單位和測繪人員的資質證書等材料)的測繪成果為：1.因本案中華錦公司、蘇家屯區政府、區自然資源局及法院協商一致，采信由蘇家屯區測繪隊勘測的該項目地塊內土地未拆遷建筑占地面積圖紙數據信息，一審法院不再另行勘測。2.受拆遷影響導致工程無法施工的地下室占地面積：25822.16平方米。3.受拆遷影響導致工程無法施工的地表建筑面積未進行測量。經庭審詢問，原、被告對該《測繪成果報告書》測繪成果中第一項數據均認可為22047平方米。

　　華錦公司主張至2019年3月21日交付全部出讓土地。蘇家屯區政府提交《情況說明》一份，載明2018年5月11日對華府丹郡已征收地塊上的兩處房屋實施拆除。本案訴訟期間，區自然資源局主張分兩次交付完剩余土地，根據區自然資源局提交的兩份《交付協議》，2018年7月20日將魚塘拆遷區域交付給華錦公司，2019年3月21日將剩余農作物地塊交付給華錦公司。一審法院于2019年12月10日對案涉地塊現場查看，案涉土地已經全部交付，現建設情況為：小地塊上已建成交付住宅樓一幢;大地塊上正在建設六幢樓宇，地下為正在建設的人防工程區域。

　　一審認為，本案的爭議焦點為蘇家屯區政府、區自然資源局是否應當承擔違約責任以及違約責任如何承擔的問題。

　　本案中沈陽華銳世紀企業集團與蘇家屯區政府簽訂的《房地產投資意向書》《協議書》以及華錦公司與區自然資源局簽訂的《掛牌交易成交確認書》、案涉《國有建設用地使用權出讓合同》均系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。關于本案蘇家屯區政府、區自然資源局是否應當承擔違約責任問題。根據華錦公司與區自然資源局簽訂的案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第六條約定，區自然資源局應在2011年9月1日前將達到三通一平的宗地交付華錦公司。華錦公司支付了全部土地出讓金，而區自然資源局未能按照合同約定標準和期限向華錦公司交付案涉土地，區自然資源局應當承擔違約責任。而關于蘇家屯區政府的責任承擔問題，一審法院認為應考慮土地使用權出讓的實際操作情況。從蘇家屯區政府與沈陽華銳世紀企業集團簽訂的《房地產投資意向書》《協議書》約定可以認定，蘇家屯區政府為此次土地使用權出讓的主導方。且蘇家屯區政府也在上述合同中對在簽訂案涉《國有土地使用權出讓合同》前完成拆遷工作作出了承諾。而根據《區長辦公會議紀要》及《蘇家屯區體育學院北地塊土地征收補償安置承包協議》的記載內容來看，蘇家屯區政府確定沈陽市蘇家屯區中興街道辦事處作為拆遷主體。而本案由于案涉土地上存在未拆遷建筑致使部分土地遲延交付，從上述合同約定及文件記載來看，蘇家屯區政府也應作為本案的違約責任主體。

　　關于本案違約責任應如何承擔的問題。結合沈陽市土地招拍掛的實際操作情況(即由區政府主導運作，多部門協同配合)，本案中蘇家屯區政府與區自然資源局之間具有權利義務高度的相關性，可以作為概括的一方合同主體，均負有按照合同約定履行相關行為的義務。因此，本案應認定蘇家屯區政府及區自然資源局承擔連帶責任。

　　關于本案違約金計算期間問題。應以案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付日期的次日即2011年9月2日作為計算起始日期。而關于案涉土地全部交付日期，蘇家屯區政府提交的《情況說明》僅說明完成兩處房屋強制拆除，不能證明土地已經交接。而根據區自然資源局的陳述，第二次交付的時間2019年3月21日與華錦公司主張相符，且根據本案訴訟期間，區自然資源局主張分兩次交付完剩余土地，根據區自然資源局提交的兩份《交付協議》，最后一處土地的交付時間為2019年3月21日，一審法院以2019年3月21日作為違約金計算的截止日期。關于蘇家屯區政府、區自然資源局提出的訴訟時效抗辯，因本案未拆遷造成土地未能交付處于持續狀態，故對該訴訟時效抗辯不予支持。

　　關于蘇家屯區政府、區自然資源局提出案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定的違約金標準過高問題。一審法院認為如按照華錦公司與區自然資源局簽訂的案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定，以已付出讓價款按日千分之一標準支付違約金確實存在過高情形。依據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定并結合相關司法解釋，根據訴爭土地逾期交付情況，對案涉項目開發建設的影響情況，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，一審法院酌情按照《測繪成果報告書》記載的地下室部分無法施工面積25,822.16平方米的土地價值36,899,866.64元為計算基礎，按日萬分之五自2011年9月2日計算至2019年3月21日，對于華錦公司要求支付逾期違約金5000萬元的訴訟請求予以支持。

　　據此，一審判決如下：一、蘇家屯區政府、區自然資源局于判決生效之日起十日內給付華錦公司2011年9月2日至2019年3月21日逾期交付土地違約金5000萬元;二、駁回華錦公司的其他訴訟請求。一審案件受理費291,800元、鑒定費21,615元，由蘇家屯區政府、區自然資源局負擔。

　　蘇家屯區政府、區自然資源局不服上述一審判決，向遼寧省高級人民法院上訴請求：一、撤銷一審判決;二、駁回華錦公司的訴訟請求或依法改判;三、華錦公司依法分擔訴訟費用。

　　二審認為，一審認定《房地產投資意向書》《協議書》《掛牌交易成交確認書》、案涉《國有建設用地使用權出讓合同》合法有效正確，當事人對此亦均無異議;雙方均應遵循誠實信用原則全面履行各自的義務。

　　本案二審訴爭焦點問題為，蘇家屯區政府、區自然資源局承擔逾期交付土地違約責任的合同依據問題及違約金數額應如何確定問題。

　　關于蘇家屯區××區自然資源局承擔逾期交付土地違約責任的合同依據問題。蘇家屯區××區自然資源局因未及時完成拆遷工作而逾期交付部分出讓土地的事實客觀存在，其已構成違約并應向受讓人華錦公司承擔違約責任，毋庸置疑。那么，蘇家屯區××區自然資源局對于違約責任的承擔，是依案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定，向華錦公司支付逾期交付土地違約金，還是依該合同第三十八條約定，向華錦公司賠償損失，則應視合同相關條款內容、蘇家屯區××區自然資源局的違約事實及違約相對方華錦公司的訴請等情況依法而定。本案蘇家屯區××區自然資源局逾期交付部分出讓土地，屬于未按時交付出讓土地的一種情形，只是相對于未按時交付全部出讓土地而言，該種情形的違約行為違約程度較輕。需要說明的是，這種因未完成對被拆遷人及土地上建筑物、構筑物等拆遷安置工作而未能按時交付部分出讓土地，導致受讓人對部分受讓土地實際占有及使用延期的情形，不同于已交付土地僅土地未達到合同約定條件(“三通一平”)的情況。案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定：“受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的1‰向受讓人給付違約金……”該合同第三十八條約定：“出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失……”顯然，根據上述合同條款內容，對于蘇家屯區××期交付部分土地的違約行為，已按約定支付案涉土地使用權出讓價款的受讓人華錦公司既有權依照該合同第三十七條約定請求出讓人(違約方)支付違約金，也有權依照該合同第三十八條約定請求出讓人(違約方)賠償損失。現華錦公司依照上述合同第三十七條約定，訴請判決出讓人(違約方)支付違約金，而未依照上述合同第三十八條約定，訴請判決出讓人(違約方)賠償其經濟損失，這是作為違約相對方(守約方)受讓人華錦公司對其合同權利的正當行使，對維護自身權益路徑的合法選擇。一審法院適用案涉《國有建設用地使用權出讓合同》第三十七條約定，判決蘇家屯區政府、區自然資源局向華錦公司支付逾期交付土地的違約金，具有事實根據、合同及法律依據，并無不當。

　　關于本案逾期交付土地的違約金數額如何確定問題。一審判決將案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定的土地交付日期的次日即2011年9月2日作為計算違約金的起始日期，將出讓宗地中最后一處土地的實際交付時間2019年3月21日作為違約金計算的截止日期，確定違約金計算期間，依據充分，符合本案實際情況，二審法院亦予確認。而關于違約金的計算標準，上述合同第三十七條約定為受讓人華錦公司已經支付的國有建設用地使用權出讓價款(148,178,726元)的日千分之一，一審法院認為該違約金標準約定過高，但其綜合本案各種因素，依法酌情以案涉《測繪成果報告書》記載的地下室部分無法施工面積25,822.16平方米的土地價值36,899,866.64元為基數，按日萬分之五標準，自2011年9月2日至2019年3月21日計算違約金，以此衡量，從而對華錦公司主張的其自降標準計算的5000萬元違約金訴訟請求予以了支持。應該指出，一審法院的判決具有事實根據和法律依據，并無明顯不當之處。

　　蘇家屯區政府、區自然資源局上訴認為一審法院判決的違約金過高，高出土地出讓金近一倍之多，遠遠高于華錦公司實際損失，缺乏證據支持，沒有事實根據，二審法院不能采信。蘇家屯區政府二審提供的華錦公司房屋備案合同均價及列表等證據材料，雖在一定程度上反映案涉的房地產價格在上漲，但并不足以證明其逾期交付部分土地的違約行為不僅未給華錦公司造成損失，反而使華錦公司受益。事實上，蘇家屯區政府、區自然資源局對部分出讓土地的交付逾期七年半之久，這必然使作為房地產開發企業的華錦公司的整體建設規劃受到不利影響，整體建設周期延長，后續的建筑施工成本增加及資金周轉受限，華錦公司必然會因此形成損失，只是其具體損失數額難以確定。而在雙方已約定違約金計算標準的情況下，本案也不能將實際損失數額難以確定歸責于違約相對方華錦公司，從而將違約金調減為按蘇家屯區政府、區自然資源局主張的銀行同期貸款利率標準計算;若如此，當事人對計付違約金標準的約定即失去意義。何況違約金除補償功能外，尚有一定的懲罰功能。故蘇家屯區政府、區自然資源局提出的按銀行同期貸款利率標準計付其逾期交付土地違約金的主張不成立，二審法院不能支持。

　　對于本案違約金數額的確定，前已述及，一審判決并無明顯不當之處，但鑒于蘇家屯區××期交付部分出讓土地的違約行為，不屬于根本違約，土地現已交付，其主觀過錯不大;目前案涉區域的房地產市場價格上漲，可能在一定程度上形成減損效果，故兼顧我國合同法的誠實信用原則和公平原則，二審法院酌情確定蘇家屯區政府、區自然資源局給付逾期交付土地的違約金數額以逾期交付土地部分對應的出讓金數額為限，即該違約金確定為3689萬元。

　　據此，經遼寧省高級人民法院審判委員會討論，二審判決如下：一、撤銷一審判決第二項;二、變更一審判決第一項為：蘇家屯區政府、區自然資源局于判決生效之日起十日內給付華錦公司2011年9月2日至2019年3月21日期間逾期交付土地違約金3689萬元;三、駁回華錦公司的其他訴訟請求。一審案件受理費291,800元，由蘇家屯區政府、區自然資源局負擔215,290元，由華錦公司負擔76,510元;鑒定費21,615元，由蘇家屯區政府、區自然資源局負擔;二審案件受理費291,800元，由蘇家屯區政府、區自然資源局負擔215,290元，由華錦公司負擔76,510元。

　　本院再審期間，蘇家屯區政府提交如下新證據：證據1：區自然資源局與包括華錦公司在內的沈陽華銳世紀企業集團下屬三家公司(華錦公司、沈陽華蘇置業有限公司、沈陽華顯置業有限公司)于2010年2月2日簽訂的三份掛牌交易成交確認書;證據2：華錦公司、沈陽華蘇置業有限公司企業機讀檔案登記資料，來源于沈陽市蘇家屯區市場監督管理局。上述證據證明目的：華錦公司與沈陽華蘇置業有限公司均為沈陽華銳世紀企業集團下屬公司，華錦公司作為專業的房地產開發公司，對于案涉土地存在未拆遷部分無法達到凈地交付標準是明知的;案涉《國有建設用地使用權出讓合同》約定在簽訂合同之日十三天前將案涉土地凈地交付，與事實不符，該約定不是本案各方的真實意思表示。

　　華錦公司發表質證意見稱，對華錦公司掛牌交易成交確認書的真實性沒有異議，對另外兩家公司掛牌交易成交確認書的真實性無法確認。對以上證據的證明目的有異議，華錦公司、沈陽華蘇置業有限公司、沈陽華顯置業有限公司均為獨立主體，不是關聯公司。除華錦公司掛牌交易成交確認書外，其他證據與華錦公司及本案均無關。

　　區自然資源局在再審期間提交了如下新證據：遼寧省人民政府土地批件三份(分別為遼政地字[2010]648號、遼政地字[2010]650號、遼政地字[2010]742號)、沈陽市人民政府(用地)文件三份(分別為沈政地征字【2010】0180號、沈政地征字【2010】0203號、沈政地征字【2011】0009號)、沈陽市發展和改革委員會便函一份(沈發改便字[2011]239號)、蘇家屯區政府2011年9月16日“關于向沈陽華錦置業有限公司出讓國有土地使用權的批復”一份(沈蘇政地出字【2011】0006號)。證明目的：案涉土地出讓等相關事宜是由政府決策，區自然資源局只是進行程序性工作，不應承擔相應責任。

　　華錦公司發表質證意見稱，對上述證據的真實性沒有異議，對證明目的有異議。案涉《國有建設用地使用權出讓合同》是華錦公司與區自然資源局簽訂，區自然資源局是否發揮實質作用不影響其責任主體身份，區自然資源局應與蘇家屯區政府共同承擔責任。

　　華錦公司在再審期間提交如下新證據：

　　第一組證據：華錦公司與中國銀行股份有限公司沈陽分行于2012年8月23日簽訂的，借款期限為36個月，借款用途為“華府丹郡”北區一期項目開發建設的《固定資產借款合同》(編號：2012沈中銀司借字126號)。證明目的：華錦公司為開發建設案涉項目向金融機構申請貸款的年利率是7.38%，華錦公司的資金占用費應當按照該利率標準，以案涉土地出讓價款148,178,726元為基數，結合蘇家屯區政府遲延交付土地2758天計算利息損失為83,778,769.89元。

　　第二組證據：華錦公司與案外人沈陽華駿實業有限公司于2017年簽訂的《協議書》、華錦公司2018年1月16日《上海浦東發展銀行業務憑證/回單》(回單編號：7104180116000000294)、案外人沈陽華駿實業有限公司2017年12月21日向華錦公司出具的《收款收據》(No.0056658)、華錦公司與案外人張勇于2018年7月5日簽訂的《協議書》、華錦公司2018年7月20日《上海浦東發展銀行業務憑證/回單》(回單編號：7104180720000000198)。證明目的：華錦公司為了案涉土地未交付部分的順利拆遷，替蘇家屯區政府墊付了2,780,300元，該費用蘇家屯區政府未返還給華錦公司，屬于華錦公司的實際損失。

　　第三組證據：《沈陽市2011年至2020年社會平均工資匯總表》及附件、《沈陽市2011年至2020年國民經濟和社會發展統計公報物價指數匯總表》及附件，來源于沈陽市人力資源和社會保障局、沈陽市統計局以公開方式在其網站上發布的資料。證明目的：2020年沈陽社會平均工資比2011年上漲78%。2020年沈陽市物價指數比2011年上漲121.5%，華錦公司的房屋售價只上漲35%，2020年的凈利潤比2011年降低了，華錦公司并未因蘇家屯區政府遲延交付部分案涉土地的行為而獲利，而是受到了損失。

　　蘇家屯區政府、區自然資源局發表質證意見稱，對第一組證據的真實性無異議，對關聯性有異議：第一，該借款合同是華錦公司在案涉合同簽訂近一年后與銀行簽訂的，說明該借款是用于華錦公司可以開發的房地產。第二，原審中華錦公司與蘇家屯區政府、區自然資源局均認可的測算報告確認的案涉未交付土地面積所對應的土地出讓金是3689萬元，華錦公司所遭受的損失沒有原審判決支付的金額那么高。對于第二組證據與本案的關聯性不予認可：第一，沒有任何證據證明該款項系華錦公司替蘇家屯區政府墊付;第二，即便是墊付，這也是另一個法律關系，與本案無關。對第三組證據的真實性及關聯性均有異議。物價指數主要針對日常生活，與整個工業、產業物價指數上漲沒有必然聯系;即便有聯系，在市場經濟條件下，也存在相關產業漲價高相關產業漲價低的情況，與華錦公司的損失無關。

　　對于本案各方當事人提交的前述新證據，結合各方質證意見，本院對于蘇家屯區××區自然資源局提交的證據真實性予以確認;對于華錦公司提交的第一組證據的真實性予以確認，華錦公司提供的第二組和第三組證據因與本案沒有關聯，本院對該兩組證據不予認證。對于各方提交的新證據證明目的是否成立問題，本院在判決說理部分予以評判。

　　本院除對原審查明的事實予以確認外，另查明：華錦公司就案涉土地交付的148,178,726元土地出讓金為其自有資金，未產生銀行貸款利息。

　　還查明，蘇家屯區政府在再審庭審時確認，其請求改判向華錦公司按對應土地出讓金并按同期銀行貸款利率標準進行補償的再審主張，指的是以案涉未交付土地面積及影響施工的面積分段計算為基礎，并自建設工程規劃許可證審批通過之日起至案涉未交付土地分批實際交付時間止，以同期人民銀行貸款利率為標準，分段計算案涉未交付土地對應土地出讓金3689萬余元占用期間的利息損失，總額為11,391,644.08元。華錦公司雖對蘇家屯區政府前述賠付標準不認可，但在再審庭審中亦確認，如按照蘇家屯區政府提供的計算方式、計算標準進行計算，則該11,391,644.08元計算結果準確。

　　本院再審認為，本案再審審理的焦點問題是：一、蘇家屯區政府、區自然資源局是否構成違約;二、案涉違約責任如何確定。

　　一、關于蘇家屯區政府、區自然資源局是否構成違約問題

　　經查，案涉《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂于2011年9月13日，該合同約定的案涉土地凈地交付時間為2011年9月1日。根據現已查明的事實，案涉土地在合同簽訂時并未全部達到交付標準。因此，在案涉《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂時，合同約定的違約事實即已發生。華錦公司作為房地產開發公司，在案涉《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂前對土地現狀進行了多輪盡調，對案涉土地名為凈地出讓實為毛地出讓的事實顯屬明知。根據合同法基本原理，合同中關于違約責任的條款，應是就將來可能發生的違約事實，約定由違約方向守約方承擔相應責任的條款。由此可見，案涉《國有建設用地使用權出讓合同》中關于案涉土地交付時間及所對應的遲延交付違約責任條款并非蘇家屯區政府、區自然資源局和華錦公司的真實意思表示。否則，蘇家屯區政府、區自然資源局自締約時即已構成違約，就需承擔13天的遲延交付土地違約責任，這顯然與雙方締約時的真實意思表示不符。原審認定蘇家屯區政府、區自然資源局應按照合同約定從未交付土地之日起承擔遲延交付土地違約責任，該認定不符合本案各方關于案涉土地毛地出讓的真實意思表示。因此，案涉《國有建設用地使用權出讓合同》中關于案涉土地交付時間及所對應的遲延交付違約責任的條款，屬雙方通謀的虛假意思表示。

　　本案一審時已生效的《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條第一款規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”。據此，案涉《國有建設用地使用權出讓合同》關于土地交付時間及其對應的遲延交付土地違約責任條款，屬雙方通謀的虛假意思表示，依法應認定為無效條款。上述條款無效后，應視為蘇家屯區政府、區自然資源局和華錦公司對案涉土地交付時間及遲延交付土地的違約責任沒有進行約定。盡管本案各方當事人在案涉《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后未就案涉土地交付時間達成補充約定，但在華錦公司如約交付土地出讓金的情況下，蘇家屯區政府、區自然資源局在案涉《國有建設用地使用權出讓合同》簽訂后歷經七年時間才完成了案涉全部土地的交付義務，已明顯超出合理期限，構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。區自然資源局雖再審主張其不應承擔違約責任，但該局作為案涉合同主體和國有土地使用權出讓方，依法亦應承擔遲延交付土地的違約責任。

　　二、關于案涉違約責任如何確定問題

　　如前所述，蘇家屯區政府、區自然資源局應承擔遲延交付土地的違約責任。因案涉《國有建設用地使用權出讓合同》關于土地交付時間及遲延交付違約責任的條款被認定為雙方通謀的虛假意思表示而無效，蘇家屯區政府、區自然資源局的違約責任在沒有合同約定的情況下，應當根據《中華人民共和國合同法》第一百一十二條和第一百一十三條關于違約損失賠償的規定加以確定。原審判決錯誤認定案涉《國有建設用地使用權出讓合同》違約條款有效，并進而將蘇家屯區政府、區自然資源局的違約責任認定為案涉未交付土地部分對應的出讓金3689萬元，屬適用法律錯誤，本院依法予以糾正。

　　根據《中華人民共和國合同法》的上述規定，蘇家屯區政府、區自然資源局遲延交付土地的違約責任，應以違約給華錦公司造成的實際損失為限。本案中，華錦公司一審起訴索賠金額為5000萬元，華錦公司依法應就該損失金額承擔舉證責任。本案原審時，華錦公司不能提供充分證據證明其具體損失數額，而蘇家屯區政府則舉證證明華錦公司因土地遲延交付客觀上獲得了房價上漲帶來的2.6億余元銷售溢價。本案再審期間，華錦公司舉證證明其為開發建設案涉房地產貸款利率為年化7.38%，主張蘇家屯區政府應以該貸款利率為標準、以案涉土地出讓價款148,178,726元為基數，向其賠償2758天遲延履行的利息損失83,778,769.89元。經查，蘇家屯區政府、區自然資源局遲延交付土地對應的土地出讓金為3689萬余元，華錦公司要求以案涉土地全部出讓金148,178,726元作為基數計算利息損失的主張不能成立;華錦公司支付的案涉土地出讓金來源于其自有資金而非貸款，而前述貸款用于其對已交付土地的開發，故該貸款利率與案涉土地出讓金的利息損失無關。因此，華錦公司的該項賠償主張，依法不能成立。

　　因蘇家屯區政府、區自然資源局在收取華錦公司交納的3689萬余元土地出讓金后未及時交付相應的土地使用權，在華錦公司不能提供證據證明其還存在其他實際損失的情況下，蘇家屯區政府、區自然資源局依法應向華錦公司賠償該3689萬余元在對應土地交付前的資金占用損失。據此，蘇家屯區政府、區自然資源局依法應承擔的違約責任，應以同期同類銀行貸款利率為標準，根據蘇家屯區政府對案涉未交付土地的分批交付實際，分段計算未交付土地所對應土地出讓金的資金占用損失。本案再審期間，蘇家屯區政府據此分段計算的該資金占用損失為11,391,644.08元，華錦公司對該計算結果不持異議。據此，本院認定蘇家屯區政府、區自然資源局就遲延交付案涉土地的違約行為，向華錦公司賠償損失11,391,644.08元。

　　綜上，原審判決適用法律錯誤，應予糾正。蘇家屯區政府、區自然資源局關于改判違約金的再審請求，依法成立。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項之規定，判決如下：

　　一、撤銷遼寧省高級人民法院(2020)遼民終691號民事判決及遼寧省沈陽市中級人民法院(2019)遼01民初133號民事判決;

　　二、沈陽市蘇家屯區人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局于本判決生效之日起十日內給付沈陽華錦置業有限公司遲延交付土地違約金11,391,644.08元;

　　三、駁回沈陽華錦置業有限公司的其他訴訟請求。

　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一審案件受理費291,800元，由沈陽市蘇家屯區人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局共同負擔66,530元，由沈陽華錦置業有限公司負擔225,270元;鑒定費21,615元，由沈陽市蘇家屯區人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局共同負擔4928元，由沈陽華錦置業有限公司負擔16,687元;二審案件受理費291,800元，由沈陽市蘇家屯區人民政府、沈陽市自然資源局(沈陽市規劃局、沈陽市林業和草原局)蘇家屯分局共同負擔66,530元，由沈陽華錦置業有限公司負擔225,270元。

　　本判決為終審判決。

 

　　審 判 長　周其濛

　　審 判 員　向國慧

　　審 判 員　鄭　勇

　　二〇二一年十二月十七日

　　法官助理　邢智超

　　書 記 員　曹美施