【案情】

　　甲于2020年2月10日邀請朋友陪他一起向乙購買房屋，雙方當(dāng)場簽訂了房屋買賣協(xié)議書，約定了房屋價款、面積、違約情形等內(nèi)容，但在什么時間辦理房屋過戶手續(xù)一欄未填寫日期，且房屋坐落位置以及房號等信息未明確，雙方都在協(xié)議書上簽字捺印。隨后1個月，乙又將該套房屋賣給了丙，并簽訂了房屋買賣合同，合同就房屋價款、面積、房屋位置等重要信息進行了明確，且要求在合同簽訂后1個月內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)。嗣后，該房屋過戶到了丙名下，甲發(fā)現(xiàn)后表示不滿，要求乙退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。乙對違約責(zé)任一項請求表示拒絕，說甲乙雙方簽訂的協(xié)議不成立，甲無權(quán)要求乙承擔(dān)違約責(zé)任。

　　【分歧】

　　甲能否要求乙承擔(dān)違約責(zé)任，存在以下幾種不同意見：

　　第一種意見認(rèn)為，甲無權(quán)要求乙承擔(dān)違約責(zé)任，理由是甲與乙簽訂的房屋買賣協(xié)議書因缺乏重要事項，房屋買賣約定內(nèi)容不詳?shù)葍?nèi)容，不具備該合同的形式要件，雙方的協(xié)議書不成立。

　　第二種意見認(rèn)為，甲有權(quán)要求乙承擔(dān)違約責(zé)任，雖然雙方的協(xié)議書中缺乏一些重要事項內(nèi)容，但雙方就涉案房屋進行了商談，在房屋買賣合同商談中會涉及涉案房屋的相關(guān)信息，雙方實則達成了意思表示一致，只是忘了在書面協(xié)議上進行明確而已。

　　【管析】

　　筆者同意第二種意見，認(rèn)為甲有權(quán)要求乙承擔(dān)房屋買賣合同的違約責(zé)任。具體理由為：

　　《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規(guī)定“當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式”，第四百七十條規(guī)定“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;(二)標(biāo)的;(三)數(shù)量;(四)質(zhì)量;(五)價款或者報酬;(六)履行期限、地點和方式;(七)違約責(zé)任;(八)解決爭議的方法。”

　　從我國民法典規(guī)定來看，第一，合同的形式既可以是書面形式，也可以是口頭形式以及其他的形式，只要能證明合同的內(nèi)容即可。第二，合同的內(nèi)容要明確一些基本的重要信息，否則，一些重要信息約定不明會導(dǎo)致交易不明確。

　　結(jié)合本案，甲與乙在就房屋買賣交易過程中，勢必會進行商談，談話中也必然涉及到房屋的一些基本信息，且雙方交易的時候也有第三人在場可以為證，所以，雖然雙方最后在房屋買賣協(xié)議書上就過戶時間、房屋坐落信息遺忘了，未在協(xié)議書上注明，但有其他證據(jù)能夠證明雙方的房屋買賣合同交易關(guān)系，可以結(jié)合協(xié)議書綜合佐證。

　　至于過戶時間未明確，《中華人民共和國民法典》第五百一十一條規(guī)定“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：……;(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時請求履行，但是應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。”由此可知，權(quán)利人如果要求債務(wù)人履行房屋過戶手續(xù)，應(yīng)該給義務(wù)人一定期限。

　　綜上所述，可以認(rèn)定甲與乙之間的房屋買賣協(xié)議書是成立并生效，雙方應(yīng)按照協(xié)議書誠實守信履行協(xié)議內(nèi)容，如一方違約，則要按照協(xié)議書約定承擔(dān)違約責(zé)任，乙方背著甲方“一房二賣”，嚴(yán)重違反雙方訂立的協(xié)議，因房屋已過戶，要求乙方履行合同已不可能，所以，乙方必須退還甲方的購房款并按照違約條款承擔(dān)違約責(zé)任。

　　(作者：曾祥同作者單位：江西省廣昌縣人民法院)