饒國禮訴某物資供應站等房屋租賃合同糾紛案

(最高人民法院審判委員會討論通過 2021年11月9日發布)

　　關鍵詞民事/房屋租賃合同/合同效力/行政規章/公序良俗/危房

　　裁判要點

　　違反行政規章一般不影響合同效力，但違反行政規章簽訂租賃合同，約定將經鑒定機構鑒定存在嚴重結構隱患，或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的危房出租用于經營酒店，危及不特定公眾人身及財產安全，屬于損害社會公共利益、違背公序良俗的行為，應當依法認定租賃合同無效，按照合同雙方的過錯大小確定各自應當承擔的法律責任。

　　相關法條

　　《中華人民共和國民法總則》第153條、《中華人民共和國合同法》第52條、第58條(注：現行有效的法律為《中華人民共和國民法典》第153條、第157條)

　　基本案情

　　南昌市青山湖區晶品假日酒店(以下簡稱晶品酒店)組織形式為個人經營，經營者系饒國禮，經營范圍及方式為賓館服務。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標的方式中標獲得租賃某物資供應站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權利，并向物資供應站出具《承諾書》，承諾中標以后嚴格按照加固設計單位和江西省建設工程安全質量監督管理局等權威部門出具的加固改造方案，對青山南路1號辦公大樓進行科學、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。同年8月29日，晶品酒店與物資供應站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應站將南昌市青山南路1號(包含房產證記載的南昌市東湖區青山南路1號和東湖區青山南路3號)辦公樓4120平方米建筑出租給晶品酒店，用于經營商務賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除約定租金和其他費用標準、支付方式、違約賠償責任外，還在第五條特別約定：1.租賃物經有關部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進行加固，確保租賃物達到商業房產使用標準，晶品酒店承擔全部費用。2.加固工程方案的報批、建設、驗收(驗收部門為江西省建設工程安全質量監督管理局或同等資質的部門)均由晶品酒店負責，物資供應站根據需要提供協助。3.晶品酒店如未經加固合格即擅自使用租賃物，應承擔全部責任。合同簽訂后，物資供應站依照約定交付了租賃房屋。晶品酒店向物資供應站給付20萬元履約保證金，1000萬元投標保證金。中標后物質供應站退還了800萬元投標保證金。

　　2011年10月26日，晶品酒店與上海永祥加固技術工程有限公司簽訂加固改造工程《協議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干(圖紙內的全部土建部分)的方式發包給上海永祥加固技術工程有限公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結構加固新增墻體全部內粉刷，圖紙內的全部內容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。

　　江西省建設業安全生產監督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鑒定意見》，鑒定結果和建議是：1.該大樓主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患。2.該大樓未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規范》(GB50011-2001)的要求。遇有地震或其他意外情況發生，將造成重大安全事故。3.根據《危險房屋鑒定標準》(GB50292-1999)，該大樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應予以拆除。4.建議：(1)應立即對大樓進行減載，減少結構上的荷載。(2)對有問題的結構構件進行加固處理。(3)目前，應對大樓加強觀察，并應采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發現有異常現象，應立即撤出大樓的全部人員，并向有關部門報告。(4)建議盡快拆除全部結構。

　　饒國禮向一審法院提出訴請：一、解除其與物資供應站于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》;二、物資供應站返還其保證金220萬元;三、物資供應站賠償其各項經濟損失共計281萬元;四、本案訴訟費用由物資供應站承擔。

　　物資供應站向一審法院提出反訴訴請：一、判令饒國禮承擔侵權責任，賠償其2463.5萬元;二、判令饒國禮承擔全部訴訟費用。

　　再審中，饒國禮將其上述第一項訴訟請求變更為：確認案涉《租賃合同》無效。物資供應站亦將其訴訟請求變更為：饒國禮賠償物資供應站損失418.7萬元。

　　裁判結果

　　江西省南昌市中級人民法院于2017年9月1日作出(2013)洪民一初字第2號民事判決：一、解除饒國禮經營的晶品酒店與物資供應站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》;二、物質供應站應返還饒國禮投標保證金200萬元;三、饒國禮賠償物資供應站804.3萬元，抵扣本判決第二項物資供應站返還饒國禮的200萬元保證金后，饒國禮還應于本判決生效后十五日內給付物資供應站604.3萬元;四、駁回饒國禮其他訴訟請求;五、駁回物資供應站其他訴訟請求。一審判決后，饒國禮提出上訴。江西省高級人民法院于2018年4月24日作出(2018)贛民終173號民事判決：一、維持江西省南昌市中級人民法院(2013)洪民一初字第2號民事判決第一項、第二項;二、撤銷江西省南昌市中級人民法院(2013)洪民一初字第2號民事判決第三項、第四項、第五項;三、物資供應站返還饒國禮履約保證金20萬元;四、饒國禮賠償物資供應站經濟損失182.4萬元;五、本判決第一項、第三項、第四項確定的金額相互抵扣后，物資供應站應返還饒國禮375.7萬元，該款項限物資供應站于本判決生效后10日內支付;六、駁回饒國禮的其他訴訟請求;七、駁回物資供應站的其他訴訟請求。饒國禮、物資供應站均不服二審判決，向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2018年9月27日作出(2018)最高法民申4268號民事裁定，裁定提審本案。2019年12月19日，最高人民法院作出(2019)最高法民再97號民事判決：一、撤銷江西省高級人民法院(2018)贛民終173號民事判決、江西省南昌市中級人民法院(2013)洪民一初字第2號民事判決;二、確認饒國禮經營的晶品酒店與物資供應站簽訂的《租賃合同》無效;三、物資供應站自本判決發生法律效力之日起10日內向饒國禮返還保證金220萬元;四、駁回饒國禮的其他訴訟請求;五、駁回物資供應站的訴訟請求。

　　裁判理由

　　最高人民法院認為：根據江西省建設業安全生產監督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患;二是該房屋未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規范》國家標準，遇有地震或其他意外情況發生，將造成重大安全事故。《房屋安全鑒定意見》同時就此前當地發生的地震對案涉房屋的結構造成了一定破壞、應引起業主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認定基礎上，江西省建設業安全生產監督管理站對案涉房屋的鑒定結果和建議是，案涉租賃房屋屬于應盡快拆除全部結構的D級危房。據此，經有權鑒定機構鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患、或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的D級危房。根據中華人民共和國住房和城鄉建設部《危險房屋鑒定標準》(2016年12月1日實施)第6.1條規定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態，構成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標準》第7.0.5條規定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進行處理：1.觀察使用;2.處理使用;3.停止使用;4.整體拆除;5.按相關規定處理。但本案中，有權鑒定機構已經明確案涉房屋應予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結構。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續使用的情形。《商品房屋租賃管理辦法》第六條規定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租。《商品房屋租賃管理辦法》雖在效力等級上屬部門規章，但是，該辦法第六條規定體現的是對社會公共安全的保護以及對公序良俗的維護。結合本案事實，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患、或將造成重大安全事故、應當盡快拆除的D級危房的情形下，雙方當事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經營可能危及不特定公眾人身及財產安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護公共安全及確立正確的社會價值導向的角度出發，對本案情形下合同效力的認定應從嚴把握，司法不應支持、鼓勵這種為追求經濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款關于違背公序良俗的民事法律行為無效的規定，以及《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項關于損害社會公共利益的合同無效的規定，確認《租賃合同》無效。關于案涉房屋倒塌后物資供應站支付給他人的補償費用問題，因物資供應站應對《租賃合同》的無效承擔主要責任，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效后，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規定，上述費用應由物資供應站自行承擔。因饒國禮對于《租賃合同》無效亦有過錯，故對饒國禮的損失依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，亦應由其自行承擔。饒國禮向物資供應站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應站基于該合同取得的該款項依法應當退還給饒國禮。

　　(生效裁判審判人員：張愛珍、何君、張穎)